"התב"ע החדשה היא בשורה היסטורית לעיר"

אומרים ראש העיר הרב יהודה בוטבול ומכין ה"תב"ע החדשה" ("תכנית בניין העיר"), האדריכל שמעון אסבן בראיון משותף ל"קוראים אלעד", בו הם מגלים כי ההזדמנות הבלתי חוזרת להסדיר חלק נכבד מתוספות הבנייה שנעשו עד לאישור התוכנית בהוצאה מינימלית כוללת את מירב ההקלות בחוקי התכנון והבנייה שהונחו על שולחן הועדה המקומית לתכנון ובנייה בשנים האחרונות וחושפים גם את הפתרון שמציעה התב"ע החדשה לנושא פיצולי דירות מגורים   

"תוכנית בניין העיר (תב"ע בעגה המקצועית) שאישרה להפקדה הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה, פה אחד – מעניקה הזדמנות בלתי חוזרת לאלפי בתי אב בעיר להסדיר, אחת ולתמיד, חלק נכבד מתוספות הבנייה שביצעו עד כה במינימום של עלויות" מבקש ראש העיר, הרב יהודה בוטבול, להבהיר כבר בפתח הריאיון המשותף שערכנו עמו ועם האדריכל שמעון אסבן, שהיה אמון על 'החלק המקצועי' שלה.

"בעבר, חלק מנושאים אלו ניתן היה לתקן באמצעות הקלות. אולם לאור כניסתן לתוקף בסוף השנה הלועזית של התקנות החדשות בנושא זה שאינן מאפשרות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה להעניק אותם היה צורך דחוף להכין תוכנית הוראתית תוך השארת יצירת מנגנון לשיקול הדעת של הרשות והוועדה המקומית וכן ליצירת סד הנחיות אחיד למרקם העירוני" מציין האדריכל אסבן את חשיבות אישור התוכנית וכניסתה לתוקף.

האם היה גורם מאיץ ספציפי שהוביל להחלטה להכין תב"ע חדשה?

"בהחלט. הגורם המרכזי היה כניסתה לפעולה של רשות האכיפה הארצית במקרקעין בעיר, גם בבתים פרטיים, ולהוציא צווים הכוללים דרישות הריסה וקנסות של מאות אלפי שקלים. קיימנו על זה דיון ארוך עם היועץ המשפטי והתובע של הוועדה. היה ברור שאם המצב יימשך, אנחנו צפויים להרוס 40% עד 50% מהבתים בעיר, או לפחות חלקים מהם. בן אדם שמקבל צו כזה נאלץ לקחת עורך דין, אדריכל, ללכת לבתי משפט, ובסוף בית המשפט אומר לו 'לך תסדיר את זה'. הליך הסדרה כזה, באמצעות שינוי תב"ע נקודתי, עולה לתושב בין 50 ל-100 אלף שקל עוד לפני שבכלל הגיש בקשה להיתר. הבנו שאנחנו לא יכולים להוביל עשרות אחוזים מתושבי העיר למסלול ייסורים יקר ומפרך כזה. היה הכרח למצוא פתרון כולל שימנע את הקטסטרופה ויספק מענה אמיתי לתושבים" אומר הרב בוטבול.

מהי הבשורה המרכזית בתוכנית החדשה? במה היא שונה מכל תב"ע אחרת?

אסבן: "תוכנית בניין עיר רגילה, מטבעה, מייצרת תוצרים עתידיים. היא קובעת איך תיראה השכונה או העיר בעתיד . התוכנית שלנו נוגעת בעיקר בעבר!. הסעיף המהפכני והחשוב ביותר בה קובע שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תהיה רשאית, על פי שיקול דעתה, לאשר עבודות בנייה שהסתיימו לפני אישור התוכנית, ובתנאי שאין בהן בעיית בטיחות.

"חשוב להדגיש: אנחנו לא אומרים 'מהיום מותר לכל אחד לעשות מה שהוא רוצה'. להפך. אנחנו עושים סדר. מי שבנה עד היום, מקבל הזדמנות ליישר קו. מי שלא יסדיר את ענייניו ייכנס למסגרת של התב"ע החדשה והמסודרת. היתרון הנוסף הוא שההליך כולו נמצא בסמכות הוועדה המקומית, מה שהופך אותו למהיר ויעיל משמעותית, ללא תלות בוועדה המחוזית .חשוב לציין כי התוכנית כמעט ואינה קשורה לבנייה חדשה עתידית. היא לא משנה כללי יסוד כמו אחוזי בנייה מותרים בפרויקטים חדשים או מרחקים מקווי בניין באופן גורף".

על פי מה נקבעה התב"ע החדשה? איזה שינויים נדרשתם לעשות?

"עברנו כל הבקשות שהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובניה בשנים האחרונות וראינו את כל סוגי ההקלות המבוקשות, השתדלנו לצקת את מירב ההקלות שראינו שהם דברים שחוזרים ונשנים בעיר, הפכנו אותם לתוכנית שתקל על חלק ניכר מבתי האב שדירתם הורחבה במשך השנים להסדיר, בדיעבד, את ההליכים שהיו אמורים לנקוט בהם לפני השינויים מהתוכנית המקורית" מגלה הרב בוטבול ולא שוכח לציין כי מבחינתו "התב"ע החדשה היא לא פחות מ"בשורה היסטורית לעיר".

"התוכנית הזו מעניקה חלון הזדמנויות מוגבל בזמן של שנתיים" מבהירים השניים ומשוכנעים כי מרבית בתי האב בעיר עבורם נועדה ה'בשורה' ינצלו אותו לטובתם ויעלו בכך גם את ערך הנכס שברשותם באופן משמעותי ובעלות נמוכה מאד יחסית.

"אם עד עכשיו כל בקשה לשינוי בתוכנית המקורית והמאושרת במבנה היתה כרוכה בבקשה ממוקדת לשינוי התב"ע בצרוף תוכנית אדריכלית מפורטת – עם אישור התב"ע החדשה כבר אין צורך בכך, אם הבקשה עומדת בתנאי התב"ע החדשה" אומר האדריכל אסבן ומצביע על הרקע להכנת התוכנית החדשה, כפי שהיא מופיעה בפתח דברי ההסבר שלה: "במהלך העשורים האחרונים התרחבה העיר וממוצע מספר הנפשות בה גדל משמעותית. כמענה ראשון הוכנו תוכניות לתוספת שטחי בניה למגורים במרבית השכונות הוותיקות שבעיר. עם הזמן עלו מגבלות שלא התאימו לסיטואציה הקיימת ולפלח האוכלוסייה הייחודי ובהתאם פורסמו הקלות רבות ברחבי העיר. חלק מן הקרקעות שווקו ליזמים שהחלו בהכנת תוכניות לקראת ביצוע. לוועדה וליזמים התברר כי התוכנית לוקה באי דיוקים וסתירות פנימיות שחלקן אף אינו מאפשר את מימוש הזכויות ובהתאם פורסמו הקלות. הצורך לאפשר למרקמים הקיימים להמשיך את עקרונות הבניה שכבר החלו להתקבע ולהגדיר באופן חלקי את החזית העירונית חייב את הכנתה של תוכנית זו אשר מבקשת מחד לאפשר את המשך עיצוב המרקם בהתאם לתהליך הקיים ומאידך לאפשר את שליטת הוועדה המקומית ומהנדס/ת העיר, כפי שמנגנון ההקלות אפשר שליטה בהתאם לסיטואציה וההתאמה למקום ולמרחב הציבורי. התוכנית באה ליצור את המסגרת התכנונית המלאה בהתאם לצרכים המקומיים ובהתאם למדיניות התכנון כפי שבאה לידי ביטוי בעשורים האחרונים".

הנכונות לאשר בדיעבד לא פוגעת בזכויות השכנים?

"אם בן אדם בנה והסתיר לשכן את האור או הנוף, השכן עדיין יוכל להתנגד להכשרה בדיוק כפי שהוא יכול להתנגד היום לבקשה רגילה להיתר. אנחנו לא עוקפים את זכויות השכנים, אלא רק מרחיבים את סל הכלים שבאמצעותו ניתן לבקש את ההיתר" מבהיר הרב בוטבול.

יש בתב"ע החדשה התייחסות גם לנושא פיצולי הדירות?

הרב בוטבול: "בהחלט. נכון שאתה לא יכול להתיר, לתת לכל אחד לפצל ולהפוך דירה אחת לארבע, אבל נתנו את האפשרות לפיצול של יחידת דיור אחת, עד 15% מהמתחם ובהתאם לשיקול דעת של הוועדה. אתה לא יכול להפוך מתחם של 100 דירות ל-200 דירות…".

יש לכם הערכה כמה אחוז מבין הבקשות תוספות ושינויי הבניה הלא מוסדרים הקיימים בעיר ניתן להכשיר באמצעות התב"ע החדשה? 

הרב בוטבול: "אני מאמין שהרוב המוחלט, אפילו עד 95 אחוז. השקענו בזה מאמץ עילאי ובעזרת ה' גם התוצאות יהיו בהתאם.

אלו בקשות לא תוכל הועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר גם לאחר כניסת התב"ע החדשה לתוקפה?

"בקשות להכשרת בניה או חריגה שנעשתה לאחר אישורה של התוכנית, תוספת שנעשתה על שטח ציבורי או על שטח בבעלות פרטית שאיננה של מבקש או מבקשי ההקלה וכמובן – דברים שאינם בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה אלא בסמכות הועדה המחוזית" מבהיר אסבן.

לסיום, ראש העיר הרב בוטבול והאדריכל, מה החזון שלכם לעתיד התכנוני של העיר בעקבות התוכנית?

"החזון הוא עיר מסודרת, שבה התכנון משרת את התושבים ולא להפך. אחרי שנסיים את שלב הסדרת העבר, נוכל להתחיל לעבוד עם כללים ברורים ואחידים. התוכנית החדשה לא רק מכשירה את הקיים, אלא גם קובעת כללים שישמרו על המראה האסתטי של העיר. למשל, אם בבניין מסוים החלה בנייה של אגף עם חריגה מסוימת, התוכנית מאפשרת לשאר הדיירים באותו אגף להשלים את הבנייה באותו קו, כדי ליצור חזית אחידה וסימפטית ולא בניין טלאים.

אנחנו רוצים שהמרחב הציבורי של העיר יהיה מסודר, שנדע איך העיר תיראה בעתיד, ושתושבים יחיו בבתים חוקיים ובטוחים, עם ערך כלכלי מלא. זוהי הזדמנות של פעם בדור ליישר קו, לעשות סדר, ולהתחיל פרק חדש ונכון יותר בתולדות התכנון והבנייה באלעד. אני קורא לכל התושבים שהדבר נוגע להם – נצלו את ההזדמנות הזאת"  אומר הרב בוטבול  .