בדיוק כשנה לאחר ההפתעה הגדולה לטובה, עם פרסום ה'הצעה הזוכה' במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל, להקמת 'מתחם העסקים הראשי' של העיר, המוכר יותר בשמו המקוצר מע"ר, תמורת סכום דמיוני של 602 מיליוני שקלים לפני מע"מ ומיסים נוספים – הפתיע השבוע המע"ר שוב והפעם – לא לטובה: בתיבת ה'מכרז החוזר' שפורסם לשיווקו,- לא נמצאה אפילו הצעה אחת…
כדי להבין את גודל האבסורד, המצביע על השינויים במצב הנדל"ן בארץ בכלל ואזור המרכז בפרט, כדאי להזכיר כי למכרז הראשון נגשו 6 חברות ובהן מהמובילות בארץ. ההצעה הראשונה, המשותפת של 3 החברות שחברו יחד וזכו במכרז – "אשל הירדן יזום ובנין", "מגדלי הורוביץ" ו"תל-אביב – מקסיקו השקעות" היתה כאמור בגובה של 602 מיליון ₪. היא אכן נחשבה הצעה חריגה מאוד אבל גם ההצעה השניה באותו מכרז, לא היתה נמוכה ועמדה על כ-537 מיליון ₪.
הצורך ב"מכרז החוזר" התעורר לאחר "הפתעת ביניים": שבועות ספורים לאחר אותה זכיה נודע כי 3 החברות שחברו יחד וזכו במכרז – לא שילמו את יתרת התשלום ע"ס 562 מיליון השקלים שהיו אמורים להעביר לקופת המדינה תוך פרק הזמן שבו היו אמורים לעשות זאת על פי תנאי המכרז וממילא המכרז נפסל. בענף הנדל"ן התקבל אז העניין בהלם ותדהמה, כי בד"כ במקרים נדירים כגון אלו, נאלץ "הזוכה/המבטל" להשאיר בקופת האוצר את הערבות שנתן, ובמקרה של מגרש גדול כמו המע"ר, מדובר בסכומים של מיליונים רבים.
ואכן כנראה שלמשקיעים היו סיבות טובות לצאת מהמכרז: בשבוע שעבר זכתה השותפות שמשכה ידה מהמכרז בתביעה שהגישה כנגד רשות מקרקעי ישראל להשיב לה את הכסף שחולט מהערבות שהגישה בעת שניגשה למכרז בסכום של כ-40 מיליוני שקלים, לאחר שבית המשפט הכיר בטיעוני הפרקליטים שייצגו אותה, שהמדינה שינתה באופן מהותי תנאים מסויימים שהשפיעו על כלכליות המכרז, וזאת לאחר סגירתו וזכייתם, באופן שגרם להם להפסדים משמעותיים ולחוסר כדאיות להמשיך הלאה בתוכנית.
יצויין כי בשני המכרזים נכללו במתחם כ-30 אלף מ"ר למשרדים, כ-15 אלף מ"ר למסחר ו-460 יחידות דיור, מחציתם אמורים להימכר לצרכן במסגרת 'מחיר מטרה'. מחיר השומה של המתחם הוערך בכ־248 מיליון שקלים. 'מחיר המינימום' שנדרש במכרז הראשון עמד 455 מיליון כולל הוצאות פיתוח, ובמכרז השני על 365 מיליון כולל פיתוח. ההבדל המשמעותי יותר בין שני המכרזים, במכרז הראשון החלוקה היתה 230 דירות בשוק החופשי, 230 דירות לזכאים ובמכרז השני 368 דירות לזכאים שזה מהוה כ80% מהפרויקט ועוד 92 דירות בשוק החופשי. הבדל מהותי נוסף היה במחיר למ"ר לזכאים כאשר במכרז השני המחיר זינק בכ-30%. מ-11 אלף ₪ למ"ר –ל- 14 אלף (אחרי הפחתה של 20 לזכאים)
כך שהיתה יותר היתכנות ליזמים לגשת למכרז ובכל זאת, להפתעת בכירי משרד השיכון, הפעם נשארה תיבת המכרזים ריקה…
בשיחה עם אחד מיזמי הנדל"ן בעיר, הר' פיני מנדה, הוא מספר כי אחת הסיבות הוא מחיר המינימום הגבוה והלא ראלי שנדרש ע"י משרד השיכון. "ישבנו עם מספר יזמים ומומחים גדולים ולהערכת כולם השווי של המגרש הוא סביב 260-280 מיליון וזאת בהתאמה למכרזים אחרים שנסגרו בעיר לדירות ולמשרדים".
"בנוסף, גם לקבלנים גדולים יש היום קושי וחשש ממשי להשיג מימון למגרשים בסדר גודל כזה והבנקים גם חוששים ממתן אשראי בסדרי גודל של חצי מיליארד ₪, ועוד לא דברנו על עלויות האשראי. אלו שני פקטורים משמעותיים שגורמים גם לגופים גדולים, להמנע מלגשת למכרזים גדולים וההערכה בקרב גורמי הנדל"ן שבפעם הבאה, משרד השיכון יחלק את המכרז למספר מגרשים כדי להוריד לחץ וסיכון מהיזמים" מסביר מנדה.
מי שיכולים להיות מרוצה מהסחבת הבלתי נגמרת של הקמת 'מרכז העסקים הראשי' במשולש שבין הרחובות רבי עקיבא, רבי יהודה הנשיא ורש"י הם תושבי הסביבה, שאינם מייחלים במיוחד ליום בו יחושו עצמם כמי שגרים באתר בנייה…