האם הבשורה על התוכנית להוספת 4000 דירות לעיר תביא להורדה במחירם בעקבות הגדלת מלאי הדירות? מי התנגד לבניה ולמה? כמה זמן יקח עד שהעיר תתרחב? ומה קורה עם המחצבה? בעקבות השאלות יצאנו לברר!.
בשעה טובה ומאוד מוצלחת התבגרה אלעד, ורבו השמחות בנישואי הדור השני לחלוצי העיר. אלא שהשמחה הגדולה משולבת אצל רוב המשפחות בקושי לא פשוט ובדאגה לנושא הדיור לזוג הצעיר, כמו גם דאגת המשפחות המתרחבות מנושא שיפור הדיור בהרחבת המשכן. הפעם לא נעסוק בנושא השיפוצים והבניה הפרטית, אלא דווקא בבשורה המעלה תקוה לשיפור המצב באופן מערכתי יותר.
זה לא סוד שבשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בכל הארץ בצורה דרסטית. מדרך הטבע ישנם מקומות בהם היו ההתייקרויות גבוהות יותר מחמת הביקושים הערים לנדל"ן, ואלעד היא ודאי אחת מהן. על פי הנתונים שפרסם 'גלובס' 'גוש המרכז' הוא האחראי הגדול ביותר לעליות המחירים הגדולות: לא פחות מ-11.9% בשנה. אחריו מגיע מחוז ירושלים, שרשם עליית מחיר שנתית דומה לזו של הממוצע הארצי (9.9%). יתר המחוזות רשמו עליות מחירים שנמוכות מהממוצע הכלל ארצי: צפון (9.6%), דרום (9.0%), תל אביב (8.8%) וחיפה (8.1%).
הפתעה קטנה נרשמה ממדד מחירי הדירות החדשות שרשם ירידה של 1.2%, ואולם יש לזכור בהיבט זה, שבארבעת החודשים הקודמים הוא רשם עלייה של 8.5% ובסך הכל בשנה וחצי האחרונה הוא רשם עליות מעט גבוהות יותר מאשר מדד מחירי הדירות הכללי.
והנה, בשבועות האחרונים התבשרו תושבי העיר על יציאתן לשיווק של קרוב ל-5000 יחידות דיור. לכאורה, היצע כזה אמור להפחית את המחירים. כדי להבין על מה מדובר, ומדוע זה התעכב עד כה, שוחחנו עם מי שסייע לראש העיר הרב ישראל פרוש, במסגרת תפקידו כיו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה, סגרה"ע הרב אברהם שטרן לקדם את יחידות הדיור החדשות.
הרב שטרן, כמה זמן יעבור עד שנראה דירות בשטח?.
הרב אברהם שטרן: "יש כאן תהליך שלוקח זמן. אני מעריך שהמתעניינים ברכישת דירה בעיר יוכלו לקבל מידי הקבלנים תוכניות מפורטות של מלאי הדירות הראשון רק כחצי שנה לאחר שהקבלנים יזכו במכרזים. תהליך הבנייה בפועל של 'המנה הראשונה' מתוך אלפי יחידות הדיור הללו, יחל בעז"ה בעוד כשנה.
ומהניסיון המצטבר – הבנייה בפועל אורכת קרוב לשנתיים… כך שחנוכת הבתים הראשונים צפויה להיות להערכתי תוך שנתיים וחצי עד שלוש שנים. אני יכול להבטיח נאמנה כי אנחנו מצידנו נעשה בעזרת ה' כמיטב יכולתנו שלא לעכב שום הליך הקשור בוועדה המקומית או במחלקת ההנדסה – אבל לא כל ההליכים תלויים בעירייה או בגורמים הקשורים אליה ואני מניח שרבים מהעוסקים בתחום מבינים כמה מאבקים היו לנו על כל צעד ושעל".
אתה מתכוון לאירגוני הירוקים?.
הרב שטרן: "ממש לא רק הם. כולם, כולל כולם. צריך להבין, ראש העיר נאבק על הדירות האלה כמעט מהיום הראשון שלו בתפקיד. זה קרוב לשמונה שנים. וחבל שהיינו צריכים להתמודד עם כל כך הרבה התנגדויות, שברובן היו לא ענייניות".
התהליכים, כך מתברר, כללו אין-ספור שינויים בתכנון. אבל אנחנו רצינו ללמוד על השלבים השונים בקצרה. בשלב הראשון, הוקמו מספר ועדות גבולות לאחר שהתברר כי לעיר אין כל פוטנציאל הרחבה. במקביל, פעלו בוועדות התכנון הארצית והמחוזית. ועדת הגבולות הראשונה שנפתחה היתה מול מועצה אזורית חבל מודיעין, איתה הגיע הרב פרוש להסכמות, שעצם ההגעה אליהן זו הפתעה וחידוש!.
בפגישות אלו ביקשה העיר את שטח האש הסמוך, ממזרחה של העיר. וזאת על פי התחייבויות שרי השיכון והביטחון עוד מאז קום העיר.
"נכון, שר הביטחון דאז, אביגדור ליברמן, הודיע כי מבחינת הצבא, הוא מסלק את ידיו משטח זה ומאפשר להעבירו לאלעד. וועדת הגבולות ביקשה אכן להעביר את השטח ממוא"ז חבל מודיעין לאלעד, אלא שאז הופתעה העירייה לגלות מספר תושבים מהעיר שהגיעו כדי להתנגד. באותה התנגדות הם הצטרפו לארגוני הירוקים וטענו כי מדובר במסדרון אקולוגי.
התחושה, שקיבלה הוכחות לכך, לאחר מכן, היתה כי מדובר בהתנגדות לעצם הרחבת העיר, ולא "דאגה לבעלי החיים". הבעיה היא, שאם הבניה היתה מתאפשרת באותו תא שטח, הצפיפות בעיר היתה פחותה בהרבה.
ואז הוקמה ועדת תכנון נוספת, על הצד הדרומי של העיר. גם כאן הצטרפו אותם תושבים למתנגדים וטענו כי מדובר ביער, בשטחים ירוקים, במסדרון אקולוגי.
במקביל, דרש ראש העיר לאפשר בניית שטחי מסחר ותעסוקה גדולים מספיק כדי לאזן את העיר מבחינה כלכלית. התברר כי השטח שיועד לכך בצפון מזרח העיר, היה בלי אחוזי בניה. ראש העיר דרש וקיבל הקמת ועדת גבולות נוספת על חלקו הגדול של משולש העסקים. באופן לא מפתיע, גם כאן הגיעו אותם מתנגדים, ושוב, יחד עם הירוקים. הם הציעו לחבר את כביש 444 עם כביש 6, ולבנות מגורים בשטח המשולש. הבעיה העיקרית היא, שהזזת כביש כזה וחיבורו לכביש 6, זהו תהליך של לפחות שני עשורים, מעבר לכריתת הענף הכלכלי של העיר.
בשלב הבא הציע מנהל התכנון לבנות כ-900 יחידות דיור במורדות הדרומיים, אך ראש העיר לא הסכים לכך, בשל הרצון לשמור על שטחים ירוקים בשולי העיר. ואז עלה הרעיון של כפר סירקין. בוועדת התכנון אמרו כי בכל מקרה ישנה החלטה על בניית 4000 יחידות דיור במקום, עבור הציבור החרדי-דתי. באותה שעה התנגד ראש עיריית פתח תקווה לקבל את השטח, הפתרון היה נראה מושלם. באלעד פחות אהבו את הרעיון, אך בלית ברירה, זה היה אמור להיות הרע במיעוטו.
כמה לא מפתיע, גם לכך היו מתנגדים. אותם מתנגדים. אנחנו זוכרים אותם עומדים עם תושבי כפר סירקין בהפגנה נגד הרצון "לחרד" את סירקין.
אז בניה מחוץ לאלעד עדיין אין, ויחד עם זאת, התקבלה החלטה חשובה של חלוקת הכנסות גם בשטח של המחנה הצבאי, גם אזור התעשייה חצב, המחצבה, וכמובן, משולש העסקים. מדובר בהכנסות מוערכות של מאות מיליונים בעשור הקרוב.
החלטה חשובה נוספת, שבימים אלו קודמת עור וגידים, היא הקמת בית הקברות לתושבי העיר. גם לכך היתה התנגדות, אותם מתנגדים טענו שאפשר לקבור בבית עלמין "גני עד ברקת", שם כבר הודיעו המקימים כי תהיה רק קבורת קומות ב-150 אלף הקברים הראשונים. וכמובן, אישור שיווק אלפי יחידות הדיור בחלקה הצפון מזרחי של אלעד, שיוצא עכשיו לדרך.
למה מחכים עכשיו? שאלנו. "בראש ובראשונה – אישור של המשרד לאיכות הסביבה על תוצאות הבדיקות הנעשות כבר יותר משנה על החלקיקים המגיעים ממחצבת נחשונים, הפסקה של הכרייה במחצבה לכיוון אלעד וסלילת כביש עם חומה אקוסטית. עבודות הכרייה במחצבה לכיוון אלעד היו אמורות להיפסק כבר לפני שנה אבל הם נמשכות עד היום, אבל בתנאי שטח אחרים לחלוטין מאלו שבעבר: רק בשטח רטוב, מאה מטרים לפחות מתחת לפני האדמה. לשמחתנו יש כבר מועד סופי להסטתם לכיוון ראש העין. אגב: תוצאות הבדיקות של מכשירי הניטור מצביעות על כך שהאוויר המגיע מכיוונם לאלעד – נקי לחלוטין".
ומה עם הורדת מחירי הדיור? ביקשנו לבדוק.
כולם תמימי דעים ולא מעניקים בשורות טובות במיוחד. גב' מירי משחף נכסים: "להערכתי, בניית יח"ד תתן מענה נקודתי אך עדיין לא תעצור את מחירי וביקוש הדירות בעיר". רפאל מאלעד נכסים גם הוא מסכים עם ההערכה הזו. והרב שטרן מסכם: "לצערנו, מדובר בקומץ שלא ישביע את הארי. החסר של הבניה, בכל הארץ וגם עבור הציבור החרדי הוא עדיין עצום. אולי זה יכול למתן את המחירים, ואף להוריד את מחירי השכירות. אך צריך עוד המון דירות כדי להפחית מחירים. אנחנו מקווים שהמאמצים יצליחו".
גב' מירי מסבירה: "מגמת העליה הארצית במחירי הנדל"ן אינה פוסחת על אלעד. בשנה האחרונה ישנה מגמת עליה וביקוש לקניית דירות בעיר ודרישה עצומה של דירות להשכרה. לקוחות באים ואומרים לי שוב ושוב שהמחירים כאן כבר ממש אינם רחוקים מבני ברק.
אלעד הפכה להיות אבן שואבת למבקשים לגור בעיר של תורה ואיכות חיים והמחירים עולים בהתאם. בשנה האחרונה אנו חווים עליה של כ- 10% ויותר במחירי הדירות בעיר ובעקבות המחסור בדירות הביקוש ממשיך לעלות. בשיחות שקיימתי עם מנכ"ל העירייה שי נתן ועם יו"ר ועדת תכנון ובניה הר' אבי שטרן, חבר מועצת העיר עו"ד יניב בדלוב נאמר לי כי הם ערים לנושא זה ושמו להם מטרה לקדם את הרחבת העיר ביחידות דיור נוספות".
רפאל יונייב מאלעד נכסים מרחיב: "המצב כלל לא פשוט עבור הרוכשים!. המחירים רק בעליה וגם המוכרים מתלבטים אם למכור מתוך חשש אמיתי שלא יצליחו לקנות דירה חדשה ולכן מעלים את המחיר לקבל סוג של עוגן. בנתיים, כל ממשלה חדשה חושבת שהיא תצליח להוריד את המחירים ומתחילה עם משחקי מיסוי וכדו'…
אנחנו מזהים ביקוש גבוה מהלקוחות לקנות נכס למגורים + יחידת דיור, על-מנת שזה יעזור להם במשכנתא או במקום לקנות נכס נוסף בפריפריה וכו'. שאלת השאלות – לקנות עכשיו או לחכות למחיר למשתכן וכדו'? את השאלה הזאת שואלים אותנו מדי יום כל היום. השאלה הזאת רלוונטית אם וכשאר מזמינים אתכם כרגע לבחור דירה על הנייר, אז השיקול הוא האם לחכות עד שיבנה או לקנות ולעבור עכשיו לדירה יד שניה. אבל כשמדובר במצב כמו עכשיו- שהקבלן רק זכה במכרז או מגיש היתרים או שרק נפתח מכרז. ובמצב כמו היום- שהמחירים רק עולים, בעיניי זו לא שאלת השאלות אלא סיבת הסיבות לקנות כאן ועכשיו ממה שיש!. כי הדבר הכי נורא זו האי וודאות. אנשים רואים כתבות בעיתון וחושבים הנה אוטוטו יש לי דירה, המילה אוטוטו קיימת כרגע רק אצל אברהם פריד…
אבל, שואלים אותנו הלקוחות, יש לנו הון עצמי נמוך איך אפשר לקנות איתו?? או איפה כדאי להשקיע בינתיים?? לדברים כאלו מגיעים לייעוץ מקצועי ושם כל מקרה נבחן לגופו ומקבלים מענה יעיל ופתיר בע"ה.